Todo acerto de compra de imóvel de forma indireta precisa estar bem documentado para não reservar surpresas no futuro.
Prática comum até alguns anos atrás, o “contrato de gaveta” é um instrumento utilizado na negociação de compra e venda de um imóvel financiado, onde o titular do financiamento “vende” o imóvel a um adquirente, que na transação recebe o nome de “gaveteiro!”. Este fica com a posse do contrato de financiamento, paga os boletos bancários do financiamento, mas só terá o imóvel liberado para transferência na conclusão da dívida, e de posse de uma procuração emitida pelo titular do contrato.
A prática apresenta alto risco para as partes envolvidas, já que ambos – comprador e adquirente – podem sofrer embaraços. A Justiça concede amparo ao “gaveteiro” que tem a legitimidade do contrato reconhecida pelo Poder Judiciário.
Por outro lado, as instituições bancárias só reconhecem o titular do imóvel e não o “gaveteiro”, a não ser que o portador do contrato tenha em mãos uma procuração, reconhecida em cartório, que lhe permita negociar ou questionar junto ao banco assuntos ligados ao financiamento.
Esta prática, embora ainda exista há muitos anos é a saída para quem não tem renda compatível para ser aprovado na transação de transferência junto a agente financeiro, o que é um dos dificultadores do processo. Os bancos evitam reconhecer o contrato de gaveta porque manter o financiamento no nome do titular, além de trazer garantias ao banco, assegura as taxas de juros negociadas na época do contrato.
O chamado “contrato de gaveta” é um documento particular que envolve duas ou mais pessoas, tendo como finalidade a transferência da posse e outros direitos relativos à aquisição de um bem imóvel. A popularização do nome ocorreu devido à informalidade que o caracteriza, especialmente pela ausência de seu registro junto a matricula do imóvel, no Cartório de Registros Imobiliários competente.
Embora o “contrato de gaveta” gere direitos e obrigações entre as partes envolvidas, sua existência por si só não é suficiente para que o comprador se torne proprietário do bem adquirido. Em regra geral, o comprador deverá receber do vendedor a outorga da escrita pública de compra e venda, para assim poder registrá-la junto á matricula do imóvel. Isso ocorre porque nesse tipo de contrato o adquirente recebe apenas a posse e uma promessa de venda, ou seja, ele contrata e paga pela expectativa de aquisição de todos os direitos relativos ao bem objeto do contrato, cuja aquisição plena, ou seja, todos os direitos relativos à propriedade dependerão de outras providências.
A alteração do código civil, para fins de questões condominiais, prevê a equiparação dos proprietários aos promitentes compradores e dos cessionários de direitos, ou seja, possuidores de contrato de gaveta.
Está claro que o procedimento de aquisição de um contrato de gaveta não é ilegal, contudo é necessário cumprir às formalidades essenciais à aquisição de um imóvel. Essa não é uma forma aconselhável de contratar a aquisição de um patrimônio. Um dos principais motivos é com relação à segurança. Quem compra de quem já detém um contato particular estará comprando os diretos de aquisição de um imóvel que, por sua vez, são oriundos dos direitos de aquisição de outra pessoa. E quanto mais distante do proprietário do bem, ou seja, aquele que consta como dono no registro imobiliário, mais difícil a regularização da situação, com a lavratura da escritura de compra e venda e a posterior transferência do bem para o nome do comprador no registro imobiliário.
É aconselhável que as partes envolvidas, antes do ato da assinatura do documento, busquem orientação a respeito do negócio, através de assessoria da AMUCAMP, pois cada contratação tem suas próprias particularidades, que devem estar suficientemente previstas no contrato, a fim de evitar ou, ao menos, prevenir dissabores futuros. Os “contratos de gaveta” prejudicam principalmente os adquirentes. Entre os motivos para esta afirmação estão:
• o adquirente perde o direito ao seguro no caso de morte, uma vez que o seguro está em nome do anterior. Neste caso em havendo sinistro de morte, a família do “gaveteiro” ficará desprotegida.
• Além disso, havendo morte do mutuário anterior, a família deste poderá requerer a anulação do contrato, uma vez que o seguro quitará o saldo devedor.
• A regularização formal trás muitos benefícios para os “gaveteiros”.
• Um dos problema dos “contratos de gaveta” está relacionado aos contratos que não tem cobertura pelo FCVS. Nestes casos o mutuário é o responsável pelo pagamento do saldo devedor integral. Assim, se a transferência ocorrer sem conhecimento do agente financeiro, o comprador não terá conhecimento sobre a capacidade de as prestações amortizarem a dívida. Com isso, ao final do prazo poderá haver saldo residual expressivo e o adquirente não ter condições de assumi-lo.
A Amucamp encontra-se a disposição deste conceituado órgão de imprensa para eventuais esclarecimentos.
Amucamp – Associação dos Mutuários e Consumidores de Campinas e Região
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